Обвал цен на вторичку и кредитная ловушка: как купить квартиру на падающем рынке и не потерять все

Рынок жилья переживает серьезные потрясения. В половине крупных городов России зафиксирован обвал цен на вторичное жилье — такого падения не было последние 5 лет. Строительная отрасль оказалась в штопоре: банки сокращают финансирование, льготная ипотека уходит в минус, выдачи кредитов сворачиваются, а объекты рискуют быть замороженными.

С 1 сентября вводится запрет на аренду квартир без разрешения соседей. Тысячи квартир и отелей теперь фактически под замком. На этом фоне наблюдается ипотечная лихорадка: на вторичном рынке кредиты берут под 20% годовых, при этом рост выдач за месяц составил 15%.

Пустеющие эскроу-счета и кризис строительства

«Эскроу-счета стремительно пустеют, а объемы ипотечного кредитования рухнули почти вдвое, — комментирует аналитик рынка недвижимости с 18-летним опытом Алексей Клышин. — Строительная отрасль задыхается. Мы входим в зону турбулентности, из которой не все застройщики выйдут живыми».

Прирост средств на эскроу-счетах в первом полугодии составил всего 460 млрд рублей — в прошлом году этот показатель достигал 1 трлн рублей. Падение составило 50%. В июне приток замедлился в 5 раз по сравнению с маем и в 11 раз по сравнению с июнем прошлого года. Остаток на счетах — 6,8 трлн рублей, но годовой прирост всего 1%.

Причины кризиса:

Выдача ипотеки сократилась на 47% по сравнению с прошлым годом (всего 1,5 трлн рублей за полгода); Запуск новых проектов упал на 22%; Ставка по проектному финансированию выросла с 6,9% до 10,75% годовых; Рассрочка застройщиков уже вывела с эскроу-счетов 1,2 трлн рублей.

Последствия: банкам стало дороже кредитовать стройку, застройщикам — строить, а покупатели исчезают. Домов сдается больше, но покупать их некому. Если тренд продолжится, к 2026 году мы увидим массовые банкротства мелких и средних девелоперов.

Аналитика показывает: в 50% сделок застройщики продают квартиры в рассрочку, и каждая 14-я сделка расторгается. Значит, деньги на эскроу-счета почти не поступают — только минимальный первоначальный взнос (10–30%). Без пополнения счетов банки не выдают следующую порцию проектного финансирования, и застройщикам просто не на что строить. Маржа падает, расходы растут, ставки по кредитам почти удвоились за год. Застройщики не рассчитываются с подрядчиками, берут новые кредиты под 20–25% годовых и еще глубже тонут в долгах.

Если ключевую ставку быстро не снизят, строители заморозят объекты, последуют банкротства и появятся новые обманутые дольщики. Самое страшное, что банки могут рухнуть вместе с застройщиками.

Судьба льготной ипотеки

Льготную ипотеку режут по живому. Теперь банкам выдавать ее невыгодно, а значит, одобрений будет все меньше. Глава АИЖК Виталий Мутко добился продления повышенной компенсации банкам до 1 ноября, но вместо 3% теперь им будут платить лишь 2,2%. Для банков эти программы и так убыточны, а сокращение компенсации еще на 0,8% приведет к увеличению отказов. Эксперты прогнозируют падение выдачи льготной ипотеки на 15–20%. Условия по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке ужесточаются, проверок станет больше.

Банки умоляли чиновников не трогать льготные программы, но тщетно. Для них это минус: если из 100 выданных ипотек две не платят, весь заработок с остальных уходит на покрытие убытков. Отказаться от программ банки не могут — они уже вложились в проектное финансирование. Если льготную ипотеку свернуть, покупать квартиры у застройщиков будет некому, что приведет к коллапсу.

Обвал цен на вторичном рынке

Впервые за 5 лет цены на вторичное жилье рухнули сразу в половине крупных городов России:

Хабаровск и Тюмень: -1,4%; Краснодар: -1%; Казань, Ростов-на-Дону, Иркутск: почти -1%; Москва: -0,4% (минус 14 000 рублей с квадратного метра за месяц).

Падение спроса связано с дорогой ипотекой и готовностью собственников идти на уступки. Скидки доходят до 5%. Лето традиционно считается периодом затишья, но таких масштабов падения не было со времен пандемии 2020 года.

Реальное падение цен сильнее статистики

Статистика врет: аналитики считают только цены в объявлениях, а не реальные сделки. Квартира висела за 5 млн, купили за 4,2 млн — в графиках это -1%, а в жизни -10%. В июле падение цен в объявлениях зафиксировано в 28 из 50 крупных городов, но в реальных сделках падение глубже минимум в два раза. Продавцы месяцами ждут покупателей, а затем скидывают цену под давлением обстоятельств.

Кредитные каникулы: иллюзия спасения

Шансы получить кредитные каникулы ничтожны: с апреля по июнь банки отклонили 4 из 5 заявок на смягчение условий по кредитам и ипотеке. Число обращений выросло в 2,2 раза, но люди массово получают отказы. Причины: формальные критерии (не доказано падение дохода на 30%, ранее уже брали отсрочку, размер кредита превышает лимиты). Банки не хотят слушать — итог: 260 000 банкротств за полгода ( 36% к прошлому году). Кредитные каникулы на деле доступны лишь единицам.

Худшее, что можно сделать, — тянуть до последнего. Шансы получить отсрочку есть только до возникновения просрочки. Банкам самим тяжело: люди набрали кредитов, особенно льготных ипотек, часто с завышением цены. Когда заемщик говорит: «Не могу платить», банк понимает, что продать квартиру по рыночной цене невозможно — только с дисконтом 30–40%. Поэтому долги часто продают коллекторам за 10–20% от номинала. Это реальное списание.

Верховный суд ужесточил правила наследования

Верховный суд вынес судьбоносное решение: не общались с родителями — забудьте о наследстве. Женщина из Новокузнецка узнала о смерти отца через полгода. За это время наследство (три квартиры и счета) оформили жена и сын умершего. Она выиграла в судах низших инстанций, но Верховный суд отменил решение: не общалась — могла и должна была интересоваться судьбой родственника. Теперь суды могут вставать на сторону тех, кто поддерживал связь с наследодателем.

Запрет на посуточную аренду

Государство дотянулось и до посуточной аренды. С 1 сентября вводятся жесткие правила: согласие соседей сверху, снизу и по бокам, регистрация квартиры как гостиничного номера, сертификация. Если хотя бы один сосед против, бизнес закрыт. В тот же день в Москве закроют не только квартиры без согласия, но и все гостиницы, не подтвердившие звездность. Инфраструктура для приема туристов не создана, но работавшие годами схемы запрещены. Бизнес посуточной аренды накрылся медным тазом.

Ипотека под 20%: ажиотажный спрос

В июле выдачи ипотеки выросли на 15% (72 000 кредитов). Люди берут рыночную ипотеку под 18–20% годовых, опасаясь, что ставки упадут, а цены рванут вверх. Банки в шоке: Сбер сообщает о 22% в заявках, Дом.РФ — о 60% в сделках, ВТБ демонстрирует рост по всем фронтам. Покупатели надеются рефинансировать кредиты позже, но 83% всех выдач — льготная ипотека. Если ее урежут, хрупкий рост рухнет за пару месяцев.

Те, кто разбирается в математике, понимают: лучшее время для покупки — на дне рынка. Квартира, купленная сегодня под 19% годовых, после рефинансирования обойдется дешевле, чем если ждать снижения ставок до 12%, но затем покупать по возросшим ценам.

Как защитить себя при покупке жилья

Покупаете квартиру самостоятельно? Первое, что вам нужно — правильное соглашение об авансе, которое защитит ваши деньги. Не рискуйте — особенно на таком рынке.

Рынок недвижимости оказался в замкнутом круге: банки теряют деньги, новостройки дорожают, вторичка падает, разрыв растет. Схема трещит по швам. Сейчас решают те, кто считает, а не те, кто ждет. Один неверный шаг — и вы можете потерять все.