С февраля изменятся правила для собственников квартир в многоквартирных домах: что важно знать

Для миллионов россиян, живущих в многоквартирных домах, с января 2026 года вступают в силу важные изменения. Они касаются самых разных аспектов — от капитального ремонта и выбора управляющей компании до повседневных вопросов вроде установки кондиционера. Одни нововведения упростят жизнь, другие потребуют от собственников большей активности и внимания. Что изменится и как это может отразиться на вашем кошельке и быте.

Капремонт: новый порядок и шанс на «амнистию» пеней

Одна из самых значимых перемен касается капитального ремонта. До сих пор дома ставились в очередь по плану, в основном исходя из года постройки. Теперь у региональных властей появится право проводить техническое обследование домов за свой счет и формировать очередность, отталкиваясь от реального состояния здания.

Значит это то, что аварийный дом, построенный позже, может получить ремонт раньше, чем более старый, но находящийся в хорошем состоянии.

Еще одна важная тема — пеней за просрочку взносов на капремонт. Во многих регионах обсуждается возможность их «амнистии» для тех, кто погасит основную задолженность. Например, такая инициатива уже звучала в Ростовской области. Пока речь идет только о списании пеней, а не самого долга. Но это уже шанс для многих снять с себя груз накопившихся штрафов, поэтому стоит следить за новостями в своем субъекте РФ.

Управляющие компании: сменить станет сложнее, а проверять учредителей — тщательнее

В сфере управления домами грядут серьезные перемены. Во-первых, резко увеличился порог для инициативы по смене управляющей компании (УК). Если раньше для созыва собрания с этой целью требовалось 25% голосов собственников 1 голос, то теперь нужно собрать не менее 50% 1. Сделать это в большом доме — задача крайне сложная.

Более того, сменить УК досрочно, до окончания срока договора, теперь можно только в исключительных случаях: если общее собрание решит изменить сам способ управления (например, перейти на ТСЖ) или если суд докажет, что УК не исполняет свои обязанности. Судебные же процессы могут затягиваться на год и больше.

Вместе с этим ужесточаются требования к самим управляющим организациям. При выдаче лицензии будут очень внимательно проверять учредителей и их предыдущую деятельность.

Всё это бьет по популярной схеме, когда недобросовестная УК, накопив долги, банкротится, а ее учредитель тут же регистрирует новую фирму и продолжает работать. Теперь такой номер не пройдет — лицензию новой компании с тем же лицом во главе не дадут.

Повседневные решения и личная ответственность: от кондиционера до перерасхода воды

Новые правила четко прописывают, как принимать решения по общему имуществу. Например, чтобы получить разрешение на установку кондиционера на фасаде или спутниковой антенны на крыше, теперь достаточно большинства голосов всех собственников (50% 1). Раньше этот вопрос был размыт и часто приводил к судам.

Самое важное бытовое изменение — введение персональной финансовой ответственности. Теперь закон прямо говорит: если действия или бездействие конкретного собственника привели к дополнительным расходам на общее имущество, он и должен их возмещать.

Хороший пример — перерасход коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (ОДН). Если комиссия докажет, что сверхнормативный расход воды или электричества возник из-за неучтенного потребления в конкретных квартирах или из-за того, что их жильцы месяцами не передавали показания счетчиков, то платить за этот перерасход будут они, а не все жильцы поровну.

Всё это справедливо, но требует от управляющих компаний четкой работы с доказательной базой.

Также теперь запрещено выделять и продавать отдельно долю в общем имуществе (например, место в паркинге или на чердаке) без отчуждения самой квартиры. Все подобные сделки будут признаны недействительными. Всё это ставит барьер для спорных схем, когда часть общего имущества вдруг оказывалась в руках посторонних людей.

В целом, изменения направлены на то, чтобы сделать жизнь в многоквартирных домах более упорядоченной и справедливой. Но они же требуют от собственников большей юридической грамотности и готовности участвовать в общих собраниях, ведь теперь многие решения будет принять сложнее.

По материалам дзен-канала «Юридическая консультация»