Ипотека больше не нужна: в России внедряют долгосрочную аренду с правом выкупа — разбираем условия
- 14 сентября 01:02
- Виктория Рублёва
Ставки по ипотеке несмотря на ряд снижений ключевой ставки остаются высокими, а накопить на первый взнос получается не у всех. Банки требуют подтверждения дохода, проверяют кредитную историю и отказывают при малейших сомнениях. Однако есть схема, при которой квартиру можно выкупать напрямую у собственника. Речь про аренду с правом последующего выкупа. Разберёмся, как она устроена и где кроются риски.
Как работает схема
Юридически это смешанный договор. Он сочетает в себе найм жилья и куплю-продажу. Человек сразу заселяется, каждый месяц платит за проживание и постепенно продолжает вносить сумму за саму недвижимость.
Расчёты бывают двух видов. В первом случае ежемесячный платёж делится на арендную часть и выкупной взнос. Во втором жилец платит только за проживание, а стоимость квартиры отдаёт одной суммой в конце срока.
Право собственности переходит к покупателю исключительно после полной оплаты. До этого момента владельцем по документам остаётся продавец. Если сделка срывается, выкупные суммы возвращают, а арендные — нет.
Чем это отличается от ипотеки
При ипотеке покупатель становится собственником сразу после регистрации. Квартира хоть и находится в залоге у банка, но выселить человека по чужой прихоти нельзя. В схеме с выкупом статус жильца несколько слабее.
Зато у схемы есть и преимущества, так как не нужны справки о доходах и поручители. Первоначальный взнос тоже не требуется. Это выручает тех, кто работает неофициально или имеет испорченную кредитную историю.
Минусы само собой тоже есть. Жильё остаётся чужим на протяжении всех лет выплат. Если у владельца появятся долги, на квартиру могут наложить арест. Продавец также может заложить объект или подарить его родственникам. Хотя и деньги вернуть придется.
Что получает покупатель
Основное преимущество — возможность проверить жильё до окончательного расчёта. Можно оценить напор воды, тепло зимой, шумоизоляцию и соседей. Это крайне важно, когда берёшь квартиру в незнакомом районе.
Есть и инфляционный риск. За несколько лет цены на рынке могут вырасти, и собственник теоретически захочет расторгнуть договор, чтобы продать дороже. Вернув выкупленные деньги через три-четыре года, купить такую же площадь может не получиться.
Что обязательно прописать в договоре
Какого-то стандартизированного бланка для таких сделок нет. Все условия стороны имеют возможность сформировать сами. Чтобы защитить деньги, лучше привлечь юриста и зафиксировать основные моменты договоренностей.
В документе указывают точное описание объекта с кадастровым номером, площадью собственности и его текущим состоянием. Итоговая цена не должна пересматриваться в одностороннем порядке. График платежей прописывают с разделением на аренду и выкуп.
Отдельно фиксируют порядок досрочного выкупа, сроки и условия возврата средств при расторжении. Если договор заключён на год или дольше, его регистрируют в Росреестре. Это накладывает обременение и не даёт собственнику возможности продать или заложить квартиру без ведома второй стороны.
Кому подходит такая схема
Аренда с выкупом в первую очередь поможет тем, кому банк отказал в кредите. Подходит она и людям с нестабильным доходом, которые не могут подтвердить заработок официально. Продавцам это тоже выгодно: недвижимость, которая долго не продаётся, начинает приносить деньги.
Но прежде, чем подписывать договор, стоит взвесить все риски. Юридическая проверка объекта, грамотный договор и регистрация в Росреестре — минимальные условия безопасности. Без них схема может обернуться потерей денег и жилья.
Что важно учитывать
Момент, о котором многие узнают слишком поздно, — налоги и коммунальные платежи. По закону арендодатель обязан платить налог с дохода от сдачи жилья. Если этого не происходит, а арендатор к тому же выкупает квартиру, у налоговой могут возникнуть вопросы к обеим сторонам. Поэтому в договоре стоит прописать, кто оплачивает коммуналку, капремонт и налог на недвижимость до момента перехода права собственности.
Также важно заранее обсудить, что произойдёт, если арендатор временно не сможет платить. В договоре прописывают срок просрочки, после которого продавец имеет право расторгнуть сделку. Без этого пункта собственник может воспользоваться первой же задержкой и выселить жильца, оставив его без квартиры и без части вложенных денег. Чем подробнее прописаны такие сценарии, тем меньше поводов для споров в будущем.