– Тема обманутых дольщиков не сходит с полос липецкой прессы. Можете пояснить, сколько граждан в регионе пострадали от кризиса или недобросовестности застройщиков? И сколько на сегодня проблемных объектов в строительстве многоквартирных домов?
– Согласно поручению правительства и в соответствии с приказами Минстроя, Липецкая область, как и все регионы РФ, ведет реестр пострадавших граждан, которые вовремя не получили квартиры. Реестр носит заявительный характер, то есть гражданин должен сам подать заявление. Кроме того, в реестр можно попасть, если застройщиком допущено неисполнение обязательств по передаче квартир долевикам на срок от полугода при отсутствии вложений в незавершенное строительство объекта в течение двух последовательных отчетных кварталов или введении в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.
Обязательное условие для включения в реестр – наличие действующего, нерасторгнутого договора долевого участия, а также подтвержденная оплата. То есть сама по себе просроченная сдача объекта автоматически не ведет к включению человека в реестр. При этом, если человек считает, что ему незаконно отказали во включении в реестр обманутых дольщиков, он вправе обжаловать такое решение через суд или обратиться в прокуратуру.
На 1 января в реестре значились 202 дольщика. Сейчас их меньше на 10 человек, так как один из объектов, дом в Грязях, был сдан после Нового года. На сегодняшний день в реестре четыре объекта: это три дома «Строй-Града» (по ул. Неделина, Неделина-Фрунзе и Агрономическая) и дом СУ-10 «Липецкстрой» по ул. 50 лет НЛМК. На 1 марта в реестре пострадавших граждан значатся 192 гражданина.
– Какие меры предпринимают областные власти по решению проблем обманутых дольщиков? И когда планируете достроить проблемные объекты?
– В соответствии с требованиями Минстроя, летом 2017 года администрация области приняла дорожную карту по действиям по проблемным объектам. Их перечень также принят приказом Минстроя. Карта утверждается губернатором области и обновляется ежеквартально. Соответственно, введенный в эксплуатацию дом в Грязях подлежит исключению из указанного плана-графика.
Мы планируем в этом году завершить строительство еще двух домов. Это дома по ул. Неделина-Фрунзе и Неделина, на которых ведутся строительные работы подрядными организациями: тамбовским ООО «Сталь-М» и воронежским ООО «ЖБИ2-Инвест». Строительство возобновлено с 1 августа 2017 года. Застройщик указанных объектов ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» находится в процедуре банкротства – внешнее управление.
Завершение строительства дома по ул. Агрономическая, находящегося в наименьшей стадии готовности, будет осуществлено новым застройщиком ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л», запланировано оно на 2019 год.
По всем трем объектам между арбитражным управляющим и указанными строительными организациями заключены соглашения о завершении строительства объектов в процедуре внешнего управления. «ЖБИ2-Инвест» уже смонтировал коробку дома по ул. Неделина с 12 до 17 этажей.
По завершении строительства в этом году указанных двух объектов будут восстановлены в правах по реестру 91, а всего 234 человека. На площадку дома по ул. Агрономическая в марте уже подана электроэнергия. Нормативный срок строительства дома – 18 месяцев. Но я думаю, что мы сможем достроить этот дом быстрее. Он строится из сборного железобетона, который выпускается на липецком ДСК, поэтому есть возможность ускориться.
– Как получилось, что среди трех новых застройщиков этих домов только один – липецкий, а двое – иногородние?
– Нам нужны ответственные застройщики, их прописка роли не играет. Вам в Воронеже, думаю, не надо объяснять, что такое «ЖБИ2-Инвест». Тем более компания поставляла застройщику строительные материалы в счет оплаты квартир в доме по ул. Неделина и больше, чем кто-либо другой, заинтересована в завершении строительства.
– Есть еще один самый скандальный липецкий долгострой, судьба которого не решается много лет.
– Да, это дом, в котором строительство было приостановлено в 2015 году, – на улице 50 лет НЛМК. Это самый сложный у нас объект. Действия застройщика Андрея Шевелева, который частично продавал квартиры в блок-секциях, не предусмотренных действующим разрешением на строительство и проектной документацией, привели к тому, что даже юридически очень сложно всё привести к законному порядку. Сейчас в отношении Шевелева возбуждено уголовное дело, а его фирмы находятся также в стадии банкротства.
Несмотря на такие сложности, у нас есть видение, как мы сможем заменить застройщика на этом объекте и уже в этом году выйти на площадку. Желающие достроить этот дом есть, сейчас считается экономика строительства, но даже это вторично. На первом месте стоят требования обеспечить легитимность прихода нового инвестора, чтобы в дальнейшем он не пострадал от неверных юридических решений, чтобы мог правильно туда зайти.
Еще один нюанс: все технические условия, которые ранее были выданы прежнему застройщику, фактически устарели. Новому застройщику придется заново получать технические условия, а это, как вы понимаете, время.
– В какой стадии строительства находится этот дом и сколько людей там успели купить квартиры?
– Дом построен на 40%. В рамках дела о банкротстве, рассматриваемом в Арбитражном суде Липецкой области, в реестр требований кредиторов на жилые помещения судом включены 211 участников долевого строительства.
– Что получают новые застройщики за работу на проблемных объектах? Каков их коммерческий интерес и как это регулируется в правовом поле?
– Надо понимать, что проблемами дольщиков мы плотно занимались и до появления реестра. Это дает результат уже сейчас и будет давать в будущем. За шесть лет, с 2011 по 2016 годы, был решен вопрос по 11 «проблемным» объектам, защищены права более 800 долевиков. 7 августа 2017 года был принят областной закон «О защите прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов», устанавливающий меры поддержки инвесторов, взявших на себя обязательства недобросовестных застройщиков по завершению строительства многоквартирных домов и передаче пострадавшим участникам долевого строительства жилых помещений. Это один из механизмов восстановления прав обманутых дольщиков. В соответствии с этим законом предусматривается компенсация за счет средств областного бюджета затрат на технологическое присоединение проблемного объекта, на благоустройство дворовых территорий, а также предоставление новому инвестору компенсационного земельного участка, стоимость которого соизмерима с его затратами на достройку конкретного объекта.
– Кто и как считает затраты?
– Оценку недостроя считают сертифицированные оценщики. Договоры присоединения в соответствии с тарифами – энергетики. Прежде чем зайти на такой объект, любой строитель смотрит, что необходимо сделать в соответствии с проектной документацией. Никто ничего в проектной документации не меняет. Делается так называемая дефектная ведомость, на ее основании производится сметный расчет. Затем мы обязательно проводим экспертизу, чтобы проверить правильность расчетов.
– Давайте разберемся с наиболее понятной позицией – домами «Стройграда». Что получат новые застройщики в качестве компенсации?
– Все компании получили по земельному участку. Земельный участок предоставляется исходя из реальных возможностей. Во-первых, участок должен быть сформирован, во-вторых, должна быть проведена оценка, и третье – участок должен находиться в областной собственности. На территории города у нас есть федеральная земля, есть региональная земля, есть городская. Если необходимо забрать какой-то муниципальный участок, выходим с ходатайством на сессию горсовета. Так было с формированием участка для «ЖБИ2-Инвест». Цена участков сопоставима с затратами инвесторов.
При этом новые застройщики уже вкладывают собственные средства в строительство. Затраты эти большие. Если, например, на объект по ул. Неделина-Фрунзе, который достраивает «Сталь-М», нужно инвестировать порядка 140 млн рублей, то на объект по ул. Неделина, достраиваемый «ЖБИ2-Инвест» требуется порядка 170-180 млн рублей, потому что дом был готов только на 30%. Плюс к этому мы в прошлом году подвели туда полностью инженерную инфраструктуру. Новый застройщик оплатил договор техприсоединения за предыдущего, все эти затраты ему возмещены в полном объеме за счет средств областного бюджета.
– О какой сумме идет речь?
– Всё полностью обошлось в 28 млн рублей на два дома. По условиям техприсоединения, комплекс зданий подключается к водопроводу, тепло- и электросетям.
– Каковы размеры выделяемых земельных участков?
– Порядка 1,5 га для «ЖБИ2-Инвест» под жилую застройку. Компания «Сталь М» получила участок под рекреационную зону. В ней планируется построить спортивные сооружения.
– Но, как известно, этими пятью домами, включенными в реестр, круг обманутых дольщиков в регионе не ограничивается, проблема стоит значительно острее. Звучит цифра в три с лишним тысячи человек, которые не могут дождаться купленного жилья.
– Мы с вами проговорили про реестровых дольщиков, то есть тех, которые подпадают под приказ Минстроя.
Не знаю, кто вам сказал про 3 тыс. человек, я не владею такой информацией. Да, у нас есть еще проблемные объекты, на которых застройщики на конец 2017 года допустили задержку сроков по передаче квартир дольщикам. Но эти объекты и, соответственно, люди, купившие в них квартиры, по разным причинам не подпадают под приказ Минстроя. В эту категорию, по нашим подсчетам, попадает около 1,5 тыс. человек, ожидающих свои квартиры.
Я не готов говорить, что стало причиной задержек. Где-то – кризис, где-то – просчеты самих застройщиков. Все коммерческие риски, которые берет на себя застройщик, – это его риски. Перекладывать эти риски и все те издержки, которые он понес, на дольщиков неправомерно.
У нас есть еще три компании, ведущие комплексную застройку микрорайонов, где идет отставание по срокам ввода. Это «Эксстроймаш», входящий в группу компаний «СУ-5» Михаила Захарова, Липецкая инвестиционная строительная компания (ЛИСК), которую возглавляет Олег Бойцов, и Липецкая ипотечная корпорация (ЛИК). В рамках полномочий, предоставленных законом, мы неоднократно обращались в арбитражные суды, проводили проверки застройщиков, привлекали их к административной ответственности, по результатам проверок направляли информационные письма в правоохранительные органы и т. д.
– Сколько еще домов оказались недостроенными с просрочкой сдачи?
– У АО «ЛИК» один дом в микрорайоне «Елецкий», это 70 человек. С весны работы здесь продолжаются уже новым подрядчиком. До конца года дом будет сдан.
У ООО «ЛИСК» два дома, в общей сложности 213 граждан. По домам «ЛИСКа» работы ведутся, и, по заверению застройщика, оба дома будут сданы в первой половине 2018 года. Один из домов уже готов, осталось завершить работы на двух этажах по монтажу сетей отопления, водо- и электроснабжения. У второго дома коробка готова, идет обшивка фасадов.
У застройщика «Эксстроймаш» пять жилых домов, порядка 1,7 тыс. граждан. Один из пяти домов ввели в эксплуатацию уже в январе, квартиры сейчас передаются владельцам. Это минус 40 человек, соответственно, остается 1,66 тыс. человек, чтобы быть точным. Второй дом сейчас сдается, это будет еще минус 120 человек. Остаются три «эксстроймашевских» дома в микрорайоне «Европейский». № 10 – дом высокой степени готовности, осталось подключить лифт, доделать вентиляцию и обустроить места общего пользования. Дом будет введен в июле-августе текущего года, соответственно, квартиры будут переданы еще 511 гражданам, останется 1,029 тыс. человек.
Сейчас СУ-5 реализует свои активы. Буквально недавно завершилась сделка, по которой «Эксстроймаш» на строительство этого дома получит 40 млн рублей, этих средств достаточно, чтобы ввести в эксплуатацию в первом полугодии 10-й дом. Остаются два самых больших и проблемных объекта – дома № 9 и № 8. Они по 35 тыс. кв. м каждый, у одного готовность 40% (смонтированы каркас и внешние стены), у другого – 30%.
Для получения средств для достройки этих домов СУ-5 продает несколько земельных участков. Насколько мне известно, ведутся активные переговоры с одним из липецких застройщиков. Ожидается, насколько я знаю, несколько сделок, результат которых позволит достроить проблемные объекты.
Мы активно в этом участвуем, чтобы стороны скорее завершили переговорный процесс, чтобы появились средства на завершение строительства этих домов. На сегодняшний день половина квартир в этих домах не продана. С одной стороны, это плюс: меньше обманутых дольщиков. С другой стороны, понятно, что срыв сроков строительства негативно влияет на реализацию и в конечном итоге бьет по застройщику – это замкнутый круг. Репутационные издержки, которые понес «Эксстроймаш», сыграли свою роль. Но будем надеяться, что, когда дом будет достроен, желающие приобрести в нем жилье всё же найдутся.
– Я общался с господином Захаровым. Он считает одной из основных проблем то, что, выполнив работ на 500 млн рублей по возведению коммуникаций в микрорайоне, он не может их передать ни муниципалитету, ни энергетикам или тепловикам. А такую финансовую дыру заткнуть он просто не в состоянии. Можете прокомментировать эту ситуацию?
– По этому вопросу в настоящее время идет судебное разбирательство в Арбитражном суде Липецкой области, он и поставит окончательную точку в данном вопросе.
– Еще одна история, о которой мне рассказывали строители. ЛИК, в учредителях у которого есть администрация области, имеет разного рода преференции при строительстве, например по подключению сетей. Так вот, в прошлом году ЛИК внезапно начал демпинговать на рынке, продавая жилье по 25-27 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть ниже себестоимости, и тем самым обвалил продажи у остальных застройщиков. Это еще больше усугубило ситуацию на рынке. Ведь если цены поползли один раз вниз, потенциальный покупатель будет ждать, что цены упадут еще. Получается, ЛИК создал дополнительные предпосылки к коллапсу на рынке жилья в Липецке. Или я не прав?
– Никаких преференций ЛИК – а это один из крупнейших застройщиков региона – не имеет. Он действует наравне с другими участниками рынка. ЛИК занимается строительством с 2007 года, успешно преодолел кризис 2008 года. За восемь лет был застроен микрорайон «Университетский», а это 350 тыс. кв. м жилья, выполненных в едином архитектурном стиле. Все сети они там строили за свой счет. Мы строили там школы, детские сады. Насколько я знаю, по этой цене была разовая акция с целью собрать средства для достройки конкретного дома.
– Наш разговор свелся в общем-то к точечным проблемам, но хотелось бы поговорить и о том, что в целом происходит на строительном рынке региона. Каковы объемы вводимого жилья и упали ли они в сравнении с предыдущим годом?
– В Липецкой области в 2017 году введено в эксплуатацию 1,084 млн кв. м, прирост составил 1% (в 2016 году был 1,079 млн кв. м). По области в целом падения строительства жилья не было и, я думаю, не ожидается. Строится индивидуальное жилье. Когда вы едете в Липецк, то видите, что слева и справа от дороги разрастаются коттеджные поселки. Застройщики сейчас охотно занимаются индивидуальным строительством, люди с удовольствием стали переселяться за город. Причем если раньше коттедж стоил заоблачных денег, сейчас его стоимость соизмерима с ценой квартиры в городской черте. Человек может заезжать в готовый коттедж с земельным участком.
В целом жилищное строительство в области испытывает трудности, но темпы не снижает. Введено жилья почти 1 кв. м на человека в области. Этот миллион квадратных метров состоит из коттеджных поселков, индивидуального строительства и многоквартирного жилья. Многоквартирное на 90% строится в Липецке. Оно и понятно, здесь живет половина населения области. Сейчас в стадии строительства находится 141 многоквартирный дом на общую площадь 1,3 млн кв. м. Таким образом, проблемные объекты, о которых мы говорили, составляют около 1% всех строек.
– В чем же причина проблем этого, как вы говорите, 1% застройщиков?
– Причины могут быть разные. Ведь до 2014 года многие строили и были уверены, что продастся всё построенное. Администрация области поощряла комплексную застройку, а это кроме других преимуществ для жителей большой объем вводимого жилья. Когда цены поползли вниз, некоторые застройщики оказались к этому не готовы. Но с точки зрения населения жилье стало более доступным. Что касается позиции власти, мы всегда создавали условия, при которых строительный рынок развивался бы. Мы подводим коммуникации к участкам комплексной застройки, строим в микрорайонах школы, детсады, другие общественные сооружения, чтобы микрорайоны были более привлекательными для жилья.
– О доступности. Сколько на сегодня стоит 1 кв. м в микрорайонах комплексной застройки, а сколько – в центре, на той же улице Неделина, например?
– 30-33 тыс. рублей за 1 кв. м в строящемся жилье, 35-37 тыс. рублей – в сданном. Если центр, то это около 42 тыс. рублей. Хотя, как мы помним, совсем недавно стоимость квартиры в центре города в строящемся доме составляла 60 тыс. рублей за 1 кв. м.
– Какая, на ваш взгляд, основная причина, которая привела к большому числу обманутых дольщиков?
– Главный риск у всех застройщиков – это, конечно, недостаточное финансирование, остро проявившееся в кризис отсутствие поддержки строительной отрасли со стороны банков. На средства одних дольщиков дом не построишь. Чтобы построить быстро, часть средств застройщик привлекает у дольщиков, а другую часть берет в кредит. Но в определенный момент банки просто начали отказывать всем застройщикам в предоставлении кредитов – и темпы строительства упали. Но строительство не остановилось, и по всем домам, о которых мы с вами говорили, работы ведутся, хоть и не такими темпами, как хотелось бы. Была бы подпитка в виде доступных заемных средств, достроили бы и продали бы уже готовыми. Другая причина – недальновидные управленческие решения, которые были приняты менеджментом этих компаний. Наверное, что-то недосчитали, недооценили свои риски.
Александр Пирогов
