– Антон Сергеевич, всё чаще встречаются мнения, что банки теряют доход при работе с застройщиками. Приходится вводить комиссии, из-за чего возникают новые проблемы. Насколько это правда?
– Надо признать, что девелоперы уступили банкам право контроля проекта. Банки полностью ведут финансово-строительный мониторинг девелоперских проектов. Цену и динамику продаж устанавливают девелоперы с полным согласованием банком. У застройщиков есть обязательства, контрольные цифры по стоимости и темпам продаж. Периодически банки оценивают свой портфель и классифицируют проекты. При первых сигналах превращения проекта в проблемный вводится особый контроль с целью выявления причин и возможностей улучшения состояния дел в будущем. Если бизнес-план не соблюдается, банки применяют штрафы и, возможно, повышение кредитной ставки в связи с изменением бизнес-плана и доходности проекта. Не выполнил – компенсируй банку потери. Также банк устанавливает минимальную стоимость продажи, которая указана в финансовой модели. Если вам попалась новость из серии «цены пополам», это уже уловки маркетинга, не больше. Банк очень тщательно следит за порядком цен и, соответственно, за своей доходностью от проекта.
– Получается, банки могут решать судьбу застройщиков?
– Они также определяют, выйдет ли новый застройщик или проект на рынок. Открыть продажи невозможно без проектного финансирования и согласования с банком финансовой модели. Она включает в себя план продаж и наполнения эскроу-счетов, а также затраты, необходимые для реализации проекта. Это, например, приобретение прав застройки участка, получение исходно-разрешительной документации, проектирование, строительство дома и объектов инфраструктуры, управление проектом, затраты на реализацию помещений, на обслуживание долга и прочие затраты. Если банк не устроят предпосылки в модели, то, значит, никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Также раньше график продаж у подавляющего числа девелоперов рассчитывался как общий объем продаж с объекта, который должен быть реализован за полгода до ввода объекта в эксплуатацию. Сейчас же в финансовых моделях закладывают полгода-год после ввода объекта в эксплуатацию. Никакого переизбытка на рынке нет, за этим тоже следят банки в различных сегментах жилья. Именно поэтому в регионе наблюдаются заметный уход с рынка мелких девелоперов и консолидация рынка вокруг сильных застройщиков, имеющих свободный доступ к финансовым и административным ресурсам и большой запас прочности.
– Как это влияет на потребителей?
– Исходя из сказанного мной ранее, становится понятно, что выбор ограничивается искусственно, появление новичков в девелоперах сводится к минимуму. Перспектив для удешевления жилья крайне мало.
– Какими еще неочевидными способами банки зарабатывают на девелоперах?
– Первое – бридж-кредит. Для приобретения земли под проект девелоперу нужно аккумулировать собственные средства (это зачастую ограничивает масштабы и разнообразие в сегментах проектов) или взять бридж-кредит на покупку. Такие кредиты выдают по ставке на 5% выше ключевой. И тут банки начинают зарабатывать еще до старта проекта, когда не вся документация на землю может быть готова. Тогда как девелоперы зарабатывают только после окончательной реализации проекта. Всё это влияет на предложение: высокий бридж – нет возможности брать землю – нет площадок с документами – нет новых выходов.
– А что насчет эскроу-счетов? Они ведь созданы в целях заботы о потребителях.
– Эскроу-счета – отличный механизм защиты дольщиков. Схема эскроу-счетов очень сильно укрепила рынок. Однако и банк тут не в проигравших. Объясню, почему. Первое – банк заработает на ипотеке. В последние годы более 70% жилья приобретают в ипотеку. Чем дешевле квартира, тем выше в ней ипотечная доля. Второе – банк заработает на обороте той денежной массы, которая будет накапливаться на эскроу-счетах. Деньги на эскроу-счетах в общем денежном потоке поступят в оборот для получения банком процентного дохода. Третье – банк заработает на гарантиях, обеспечениях, залогах и т. п., объем которых с учетом масштабов жилищного строительства возрастет многократно.
– Вмешиваются ли банки в сделки с клиентами?
– С каждым конкретным клиентом нет. Только по продвижению своих банковских продуктов – обязательная страховка объекта и обязательная оценка рыночной стоимости.
– Как себя обезопасить при покупке недвижимости?
– Это уже сделано. Строящийся объект должен быть обязательно аккредитован в ДОМ.РФ. И покупка должна осуществляться по методу эскроу-счетов.
– Антон Сергеевич, на что стоит обратить внимание при выборе девелопера?
– Это должны быть надежные застройщики, которые не первый год присутствуют на рынке и у которых уже много реализованных проектов. Это показатель стабильности. Надежный девелопер имеет опыт не только в строительных работах, но и в процедурах согласования, взаимодействия с банками. У таких компаний много банков-партнеров, которые предлагают выгодные условия ипотечных программ. Важный фактор – наличие у компании земельного банка, перспективных проектов, которые готовятся к старту, а значит, компания заинтересована в хорошей репутации и планирует продолжать работу.
