Суд принял новое решение: вот кого могут прописать в квартире, не спрашивая ее собственника

Казалось бы, правила чёткие: чтобы зарегистрировать человека в квартире, нужно письменное согласие всех её собственников. Однако судебная практика последнего года показывает, что из этого правила есть важные исключения. Решения судов в 2023 году подтвердили, что в некоторых ситуациях человека могут прописать даже вопреки воле владельца жилья. Разбираемся, когда право на жилище может оказаться сильнее права собственности.

Ситуация с несовершеннолетними собственниками

Это, пожалуй, одно из самых неочевидных решений. Все знают, что для регистрации ребёнка в квартире не требуется согласия других собственников, если там живёт хотя бы один из родителей. Но как быть, если несовершеннолетние дети — сами собственники, а их мать хочет в этой же квартире прописаться?

Суд занял сторону матери. В рассмотренном деле двум детям принадлежало 6/8 долей в квартире. Мать, которая фактически с ними проживала, хотела оформить регистрацию, но другие собственники были против. Кассационный суд постановил, что дополнительное согласие не требуется. Логика суда такова: если доля несовершеннолетних собственников позволяет использовать соответствующую ей часть жилой площади (в деле было около 16 кв. м), то они вправе предоставить эту площадь для проживания своему близкому родственнику — матери. Запрет на такую регистрацию, по мнению суда, незаконно ограничивал бы их права как владельцев.

Если право пользования уже существует

Это более общий и принципиальный момент. Суды последовательно считают: если у человека уже есть законное право пользования жилым помещением, то для его регистрации (прописки) согласие собственника не спрашивается. Право проживания — первично, а регистрация — лишь его формальное подтверждение.

На практике это касается нескольких распространённых случаев.

• Отказники от приватизации. Граждане, которые когда-то добровольно отказались от участия в приватизации квартиры в пользу других членов семьи, сохраняют пожизненное право на проживание в ней. Даже если квартира будет продана новому владельцу, эти люди имеют право там жить и, соответственно, быть зарегистрированными. Суды защищают это право, отказывая новым собственникам в требовании выселить таких жильцов.
• Наследство. Другой пример: люди были вселены и зарегистрированы в доме, когда у него был один собственник. Позже часть дома унаследовал другой человек. Этот новый совладелец не может оспорить уже существующую регистрацию жильцов, потому что на момент их вселения его согласие и не требовалось — он ещё не был собственником.
• Дарение доли члену семьи. Если один из собственников дарит часть своей доли, например, взрослому ребёнку или супругу, тот автоматически становится совладельцем. Как новый собственник, он получает право зарегистрироваться в этом жилье. Согласия остальных дольщиков для этого не нужно, что также было подтверждено судом.

Эти решения показывают, что право собственности на жильё в России не является абсолютным. Оно может ограничиваться другими, ранее возникшими правами — правами членов семьи, в том числе несовершеннолетних, или правами тех, кто когда-то отказался от приватизации. Собственнику, покупающему жильё, особенно на вторичном рынке, важно тщательно проверять его юридическую историю, чтобы не столкнуться с «нежелательными» жильцами, которых выселить будет практически невозможно.

По материалам Дзен-канала «Юридические тонкости»