Взгляд

Нереализуемый Генплан Липецка порождает конфликт

О почти детективных событиях, связанных с застройкой в Липецке.

Несколько лет назад власти Липецка, увлечённые точечной застройкой, приняли Генплан, разработанный специалистами санкт-петербургского ОАО «РосНИПИУрбанистики», которое ликвидируется с конца прошлого года с долгами в сотни миллионов. Согласно нему, допустили возможность повсеместно город застраивать башнями-высотками в 25 этажей. Началось то, что нельзя было делать.

В то время ярым критиком своеобразных строительных решений, которые рождались через лоббирование нескольких застройщиков, связанных с вип-чиновниками деловыми и родственными связями, стал бывший главный архитектор «Липецкгражданпроекта» Мирон Мордухович (скончался в 2015 году). Он восстал против проекта Генплана города.

«Совершенно незаметно архитектуру города стали решать чиновники от строительства, совершенно далекие от архитектурной практики. У них главный критерий: выжать из города (желательно в центре) штучные площадки, где можно разместить многоэтажные дома-башни любых габаритов. Лишь бы приносили доход строителям и заказчикам. Закрыть панораму Липецка сплошной высотной застройкой – это нонсенс, это грубая архитектурная ошибка. Авторы Генплана решили снести центр, возвести небоскребы, как в Эмиратах. Одно не пойму: кто подбросил проектантам эту чудесную идею? Для чего всё это?», - возмущался тогда Мирон Мордухович.

Недавно на всю страну прогремела детективная история с точечным строительством в частном секторе – ЖК «Авангард». Проект территории застройки с двумя 25-этажными домами был представлен в отсутствии единства архитектуры квартала, без дифференциации по типам застройки, её этажности и плотности и других местных особенностей. Не соответствовал архитектурно-композиционным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям, предъявляемым к формированию жилой среды, не давал возможности развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры и обеспечения противопожарной безопасности. Безопасность – важное условие качества жилой среды. У жителей должна быть уверенность, что пребывание их в среде не сопряжено с риском. Между тем, в Липецке отсутствует техника, вертолеты, с помощью которых можно тушить пожары в таких домах.

Две башни среди индивидуальных жилых домов планировалось разместить в непосредственной близости с уже имеющимся одиноким 16-этажным домом. Многоэтажное 2-подъездное здание было построено фактически без дворовой территории, без необходимого второго пожарного проезда. Выкупили точечно, где имелась возможность, отдельные частные дома – и ввинтили многоэтажку. Видимо, строители решили, что так и без утвержденного проекта планировки застройки территории всего района можно действовать и дальше. Позволительно. Естественно возник конфликт между заинтересованными лицами.

Важно обратить внимание на то, что жители, проживающие на территории, должны чувствовать себя комфортно в новой обстановке. Поэтому необходимо учитывать мнение жителей сложившейся среды: их пожелания, интересы, а также местные традиции, включая комфортность среды для групп населения с ограниченными возможностями.

К счастью, стройку запретили. Выяснилось, что застройщик под свой проект прихватил небольшой участок муниципальной земли и общественное пространство в виде переулка Яблочкина, вырыл даже котлован на этом месте. Тем не менее, вышел сухим из воды и пока обратно хапнувшую территорию не вернул. И судя по всему, не собирается, хоть липецкая прокуратура и проинформировала местные власти о необходимости принятия мер по истребованию неразграниченного земельного участка и дороги общего пользования из незаконного владения.

На днях произошла очередная история. Департамент градостроительства и архитектуры провёл заседание публичных слушаний по вопросу проекта планировки и межевания другого частного сектора, именуемого в народе Дикое (Дикинская слобода, село Дикое Поле) – микрорайон в Октябрьском округе города Липецка. Ведь не у черта же на куличках по замыслу Генплана и инициаторов застройки возводить многоэтажное жилье.

В материалах по обоснованию говорится, что анализ физического и морального состояния существующих объектов жилищного фонда выявил наличие непригодных для проживания (ветхих) жилых зданий. К таким объектам относятся 151 индивидуальный жилой дом и один многоквартирный дом из 180. Им присвоен статус «ликвидируемый».

Между тем порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется не самовольно на бумаге проектировщиками, а только в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47.

Жители района посчитали, что под формулировку непригодного для проживания домов власти и застройщики намериваются выжить их из своих жилищ, поэтому восстали против проекта на публичных слушаниях.

Численность населения сохраняемой жилой застройки, при жилищной обеспеченности 24 кв. метров в настоящее время составляет 2218 человек. Проектная численность населения рассматриваемого участка жилой застройки составит 3288 человек. Общая численность населения территории – 5506 человек. Для этого омские проектировщики предусмотрели строительство 19 многоквартирных жилых дома. Из них 5 пятиэтажек, 11 девятиэтажных, по одному 17, 19 и 25 этажных многоквартирных домов. Для центральной части Липецка любое высокоэтажное здание это колоссальная проблема.

Всё те же ошибки. Опять наступили на грабли. Так же в представленной документации отсутствуют корректные расчёты на перспективу по уровню обеспеченности дошкольной образовательной организации (место на 1 тыс. человек, 250 предусмотренных это крайне мало), минимальная нормативная потребность мест в общеобразовательных учреждениях исходя из федерального норматива. В настоящее время школа №61 переполнена. Вакантных мест в строящейся школе в районе «Манежа» с учетом новой застройки явно недостаточно. А ведь прибавится по расчётам приблизительно 1,3 тыс. детей.

Инженерные сети изношены и требуют модернизации. Присоединение к ним увеличит количество аварийных ситуаций. Именно строители вынуждены будут так делать, поскольку им придётся в первую очередь застраивать те участки территории, где удастся выкупить жильё за минимальную стоимость. И получается, что не смогут новые коммуникации протянуть без разрешения через расположенную вокруг чужую частную собственность, которое им никто не даст. Поэтому даже если и содержались в материалах проекта схемы инженерного обеспечения территории планируемой застройки, то они не были бы полностью реализованы.

Со взрослой поликлиникой беда – новая просто не предусмотрена, а действующая на улице Советской от потока пациентов трещит по швам. С пристройкой к замороженному зданию детской поликлиники – конь не валялся. И в бюджете на ближайшие годы на эти цели по завершению строительства средства не предусмотрены. Планируемый бюджет ориентирован на сокращение почти по всем статьям расходов.

Проектировщики заявляют, что с целью повышения качества жизни населения, при разработке проектов жилых многоэтажных домов необходимо предусмотреть наличие подземных этажей для размещения паркингов.

Подземные парковки давно пора признать профанацией. Ни одна ещё подземная парковка в Липецке не смогла обеспечить потребность, проживающих в многоэтажном доме его жителей. Кроме того, липецкая практика показывает, строители продают машино-места в среднем по полмиллиона рублей. Даже минимальные – близкие к себестоимости – цены обременительны для кармана граждан. При том в материалах по обоснованию проекта планировки говорится, что инженерно-строительные условия территории осложнены наличием физико-геологических процессов и явлений: подтопление, заболачивание. Поэтому необходимо учитывать возможность морозной пучинистости, эрозии и заболачивания существующих грунтов в условиях их водонасыщенного состояния. Таким образом, необходимость повышенной теплозащиты зданий будет являться причиной удорожания строительства – и паркинга в том числе, что повлияет на его недоступность.

Сегодня только в личном пользовании у липчан находятся 211 тысяч автомобилей.

- Мы ездили перенимать опыт Белгорода, - рассказал председатель городского департамента дорожного хозяйства и благоустройства Николай Воронин. – Там во дворе машин вообще нет. Парковки на внешней стороне улицы. Парковки даже с номерами квартир.

Таким образом, сама жизнь подсказывает, что концепция развития дворовых территорий должна предусматривать освобождения от автотранспорта.

Проектировщики не предоставили сведения расчётной пропускной способности дорог. Ведь очевидно с возросшим количеством автомобилей на несколько тысяч возникнет огромная нагрузка не только внутри территории, а на сегодняшний день уже перегруженную транспортную инфраструктуру, в частности на улицах Неделина, Мичурина, Фрунзе и других.

Справедливости ради стоит отметить, что в настоящее время муниципалитетом разработано 26 проектов планировок в областном центре парковок, вводятся в эксплуатацию и строятся новые многоэтажные, но их пока явно не хватает.

Вернемся к истории Контракта № 3482604490818000009 на разработку документации по планировке территории жилой застройки, ограниченной улицами Неделина, Фрунзе, Шмидта, Орджоникидзе, Мичурина (Дикое) в городе Липецке. Она также похожа на детектив. Цена – 590 333,33 рублей. Примечательно, не за счёт застройщиков, как обычно происходит, а профинансировал бюджет города. Нас интересует и дата. Закупка №0146300030218000695 размещена 25.10.2018. Конечно, подготовка документации, разработка плана – дело не одного месяца.

Поэтому вероятно, что инициатива закупки (конкурса) исходила от экс-председателя департамента градостроительства и архитектуры, исполнявшего в то время должностные обязанности, Михаила Бакланова. Образование юридическое, окончил региональный открытый социальный институт в Курске. Не случайно акцентирую внимание на образовании, об этом позже.

24.08.2018 года ему пришлось покинуть свой пост на фоне возбуждении против него уголовного дела, на основании результатов оперативных мероприятий с участием сотрудников местного УФСБ.

Тем не менее, формальное основание – Генплан, согласно которому данный район был бессмысленно отведён под многоэтажную застройку, имелось.

Кроме того, проект «Правил землепользования и застройки города Липецка» также разрабатывало ООО «Терпланпроект» из Омска, которое, как выше было упомянуто, подготовил документацию по планировке территории рассматриваемой жилой застройки. Ещё ранее в 2015 году «Терпланпроект» разрабатывал проекты планировки и межевания территории жилого района малоэтажной жилой застройки с земельными участками в районе переулка Бодрый (Жёлтые Пески) в Липецке. Итак, ООО «Терпланпроект» оказался единственным поставщиком (подрядчик, исполнитель). Совпадение?

Нетрудно догадаться, что проект, шитый белыми нитками – проходной.

Но теперь вернёмся к истории переулка Яблочкина: в связи с нарушениями при выдаче застройщику разрешения на строительство внесено представление в адрес и.о. главы Липецка. Глава администрации города Евгения Уваркина проинформирована о необходимости внесения изменений в действующие муниципальные нормативные правовые акты в части ужесточения требований к градостроительному проектированию, в т.ч. в части размещения высотных объектов в зонах малоэтажной застройки.

Получается, что требуемые изменения в Правила землепользования и застройки города Липецка не были внесены. Нам остаётся только догадываться, связано ли это было с тем, что департамент градостроительства и архитектуры намеренно поджидал принятие проекта по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) жилой застройки в Диком.

При том руководит учреждением в настоящее время уже другой человек. Получил образование по специальности «промышленная теплоэнергетика» и «электроэнергетика и электротехника». Видно, как и предыдущий наш герой, находящийся под следствием, оба не имеют никакого отношения ни к строительству, ни к архитектуре. Тем более ни у одного из них так же нет за плечами ни единого реализованного архитектурно-строительного проекта.

Как ни крути, выходит, первопричина – Генплан и правила землепользования для небоскрёбов. Проектные документы кроились в интересах отдельных застройщиков, администрации, которой необходимо доказывать эффективность своей деятельности в том числе, увеличением объёмов строительства квадратных метров на человека, поэтому как следствие теряют свою актуальность и порождают коррупцию, конфликты, проблемы для городской среды, безопасности граждан.

15:43 20.11.2019

Комментарии

Если вы видете это поле, то ваш браузер не настроен корректно или произошла ошибка при загрузке страницы.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
Элемент предотвращения нежелательных действий.
ООО Гучковстройсервис снести по 15 этажей в 2-х небоскребах в Бухановом саду. Поскольку сам себе разрешение выдал. И точка!
Кто автор этой замечательной статьи? как с ним связаться?