По большому счету, спрашивать с него еще рано: всего три месяца на новом месте. Тем не менее разговор с главным строителем области получился содержательным.
– Андрей Михайлович, какие стройки в Липецкой области сегодня стоят? Имею в виду, конечно, жилищное строительство.
– На сегодня на территории Липецкой области 40 организаций-застройщиков осуществляют строительство 115 многоквартирных жилых домов с привлечением средств участников долевого строительства. В основном это надежные застройщики, выполняющие свои обязательства перед долевиками. Но в связи с экономическими трудностями строительство ряда жилых домов приостановлено.
Наиболее проблемный объект – жилой дом по ул. 50 лет НЛМК, застройщиком которого является ООО «СУ-10 «Липецкстрой». Мы планируем возобновить его строительство, однако решению этого вопроса препятствует рассмотрение в суде дела по обращению дольщиков. Сейчас по этому дому определен конкурсный управляющий, который должен выставить его на торги с целью удовлетворения законных прав всех участников долевого строительства и кредиторов, включенных в реестр.
– Дом на 50 лет НЛМК – это единственный проблемный объект? И на каких объектах, где раньше строительство приостанавливалось, сейчас возобновились работы?
– Это основной резонансный объект. Есть проблемные объекты у АО «Липецкая ипотечная корпорация» в микрорайоне «Елецкий». Но я бы не сказал, что там проблема носит настолько глобальный характер. Мы приняли меры, чтобы возобновить строительство жилых домов № III-1, II-9. Они на сегодняшний момент строятся, договоры подряда заключены. Также продолжены строительные работы на домах № I-15, I-19. Сейчас решаем проблемы участников долевого строительства застройщика ООО «Велес».
ООО «Липецкая инвестиционно-строительная компания» (ЛИСК) возобновила достройку своих трех домов – по ул. Ударников, в микрорайоне «Университетский» и по ул. Богдана Хмельницкого. Завершается строительство домов по ул. Неделина-Фрунзе и ул. Неделина застройщика ООО «РЦ «Строй-град» (обанкротившийся застройщик – прим. ред.), приступили к достройке дома по ул. Агрономическая. У всех трех домов появились новые подрядчики. Это тамбовское ООО «Сталь-М», воронежское ООО «ЖБИ2-Инвест», липецкое ООО «СУ-11 «Липецкстрой-Л».
– Самый большой объем жилья, не введенного в срок, в микрорайоне «Европейский», где ООО «Эксстроймаш», входящее в группу компаний СУ-5, не может завершить строительство трех домов на 520 квартир каждый. Какая там ситуация?
– Микрорайон «Европейский» на сегодняшний день тоже достраивается. СУ-5 сейчас продало земельный участок, деньги пойдут на достройку дома № 10, находящегося в высокой степени готовности. Мы ожидаем его ввод в текущем году.
Собственник на сегодняшний день продает объекты движимого и недвижимого имущества, которые имеются в активе компании. Средства от продажи также пойдут на стройку. После завершения строительства дома № 10 возобновятся работы на домах № 8 и № 9. В начале года введен в эксплуатацию жилой дом № 22, квартиры уже передали участникам долевого строительства. В марте введен жилой дом № 22а.
– Сколько за «Эксстроймашем» числится реальных (а не реестровых) обманутых дольщиков?
– В связи с изменившимися правилами Минстроя в настоящее время на рассмотрении находятся заявления о включении в реестр пострадавших участников долевого строительства домов № 8, 9 и 10 в микрорайоне «Европейский» застройщика АО «Эксстроймаш». Я назвал бы их не обманутыми дольщиками, а участниками долевого строительства, чьи средства были привлечены для строительства домов и чьи права были нарушены.
– Сколько же будет дольщиков в новом реестре?
– Включение в реестр носит заявительный характер. Мы надеемся, что их будет минимальное количество. Сейчас прогнозировать точное количество было бы неправильно, потому что заявления от них могут и не поступить.
– На начало года в реестре обманутых дольщиков Липецкой области было 200 с чем-то человек, а по факту получить оплаченное жилье не могут 2 тыс. человек – в 10 раз больше, чем в реестре. Новые правила ведения реестра дольщиков устранят эту диспропорцию?
– На начало года было 203 дольщика, включенных в реестр. В связи с вводом жилого дома в Грязях 10 дольщиков исключены из реестра, осталось 193. С 23 февраля текущего года изменились требования по включению в реестр граждан. В соответствии с этими требованиями граждане и будут включены в реестр.
– В чем вы видите причины самой ситуации с обманутыми дольщиками?
– Такая ситуация произошла не только в Липецком регионе, а в целом в стране. Это, во-первых, связано с экономическими факторами, с кризисными явлениями, с тем, что население слишком закредитовано. Плюс ко всему банковская сфера отказалась кредитовать строительную сферу, посчитав ее высокорисковой. Соответственно, у строительных компаний образовался дефицит денежных средств для достройки домов.
Следующим шагом строители начали пытаться продать хоть что-нибудь, чтобы перекрыть недостаток средств. Начали демпинговать, предлагая более выгодные условия приобретения жилья. Продажи пошли у тех, кто снизил цену. Те, кто не снизил, увидели, что от них ушли покупатели, и тоже начали снижать. Такие качели привели к тому, что ситуация была выведена из-под контроля у всех застройщиков. Зачастую цена реализации была ниже себестоимости. Вроде бы таким образом застройщики залатали свои дыры, но дальше возможностей ни для развития, ни для достройки других объектов не получили.
Плюс ко всему дольщики начали предъявлять к застройщикам требования в связи с задержкой сроков строительства, требовать компенсаций за просрочку выполнения обязательств. Этот вал исков внес новые проблемы в достройку объектов и своевременный ввод их в эксплуатацию. Строительные организации планировали развитие своих компаний: кто-то покупал технику, кто-то – оборудование, кто-то – цеха, площадки, промышленные базы. Кто-то покупал земельные участки под будущее строительство, начинал их осваивать, оплачивал технологическое присоединение к инженерным сетям. Они смотрели на перспективу, но перспективы, ввиду вышеперечисленных мною факторов, не стало.
– Поясните, что все-таки изменилось в законодательстве? И почему такая разница реестровых дольщиков и фактических? Из-за чего, на ваш взгляд, это складывается?
– Согласно новому приказу Минстроя, с 23 февраля изменился порядок включения в реестр пострадавших дольщиков. Во-первых, установлены новые условия для включения в реестр: с девяти до шести месяцев сокращен срок просрочки по исполнению договорных обязательств при отсутствии вложений денежных средств в строительство объекта. Во-вторых, проблемным может быть признан объект при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. В-третьих, граждане, включившиеся в реестр требований кредиторов на жилое помещение в рамках дела о банкротстве, должны представить при обращении с заявлением о включении в реестр вступившее в силу определение суда.
– Какие преимущества получают дольщики, включенные в реестр, перед теми, кто туда по тем или иным причинам не попал?
– Фактически никаких дополнительных привилегий или преференций граждане, которые включены в реестр, не получают. Мы контролируем ход строительства не только тех объектов, долевики которых включены в реестр, но и всех строящихся жилых домов. Проблемные дома включаются в специальный план-график («дорожную карту»). Мы регулярно проводим совещания с участием застройщиков, инициативных групп участников долевого строительства, органов местного самоуправления, энергоснабжающих организаций. По вторникам у нас проходят оперативные совещания. Уверен, все участники долевого строительства получат свои законные квартиры.
– И в доме по ул. 50 лет НЛМК тоже получат?
– Это наш наиболее проблемный дом, но там ограничения связаны с рядом судебных разбирательств, уголовных дел и т. д. Процесс завершения строительства затянулся в силу этих разбирательств.
– А разве там сейчас уголовные дела ведутся?
– Сейчас нет, ранее велись. На сегодняшний день рассматриваются гражданские иски в Советском райсуде.
– Я общался с застройщиком этого дома Андреем Шевелевым. Он считает, что старое руководство управления строительства фактически объявило ему войну.
– Мы никакую войну не объявляли. На самом деле, здесь ошибка с его стороны. Может, даже не ошибка, а преднамеренные действия, не знаю. Как можно было собирать денежные средства дольщиков, если у тебя нет разрешения на строительство на этажи и блок-секции, которые даже не предусмотрены проектом?
– А почему Шевелеву не дают разрешение?
– Первоначальное разрешение на строительство было выдано в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу, и предусматривало строительство двухсекционного 14-16-этажного 142-квартирного жилого дома. В соответствии с законом 214-ФЗ, привлечение денежных средств допускается только при действующем разрешении на строительство. Однако в 2012 году Шевелев начал продавать квартиры и привлекать средства граждан на строительство 17-18 этажей и третьей блок-секции, на возведение которых не было получено разрешение. Отсутствовала техническая возможность по подключению объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в связи с увеличением мощности. Были собраны технические условия на предыдущую мощность объекта, разрешение на строительство получено в тех параметрах, что были предусмотрены проектом. Сначала получи разрешение на строительство, а потом собирай деньги.
Мы говорим о том, что застройщики должны вести застройку объектов в соответствии с установленными правилами, предусмотренными Градостроительным кодексом, нормативными документами. Сначала должны быть собраны исходные данные, геология, топография, технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, заключены договоры технологического присоединения на эти сети, должен быть разработан проект, прошедший экспертизу, после этого получено разрешение на строительство. Если эти процедуры не выполнены, организация не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство объекта. Мы же хотим, чтобы у нас объекты строились в законном русле, тогда и граждане будут защищены законом.
Дольщики тоже должны смотреть, передавать ли свои средства застройщику. Как можно отдавать денежные средства человеку или организации, если вы видите отсутствие разрешения на строительство и что проектом не предусмотрены эти объекты? Такого быть не должно.
Сейчас активно ведется борьба с самостроем, с незаконным строительством. Это и нарушения прав граждан, проживающих в этом доме или соседних домах, и нарушения этажности, градостроительных требований, подключения к сетям, обман дольщиков. Много уголовных дел в целом по стране по подобным случаям уже открыто. На сегодняшний момент ведется снос незаконно построенных объектов по всей стране. Это правильно, необходимо приводить строительство объектов в соответствие с законодательством.
– Людей-то куда денете?
– Наша задача, чтобы каждый из участников долевого строительства получил на данном объекте то, что предусмотрено законом, компенсацию за, так скажем, вложение денежных средств в объект недвижимости, который строился с нарушениями закона.
– Так что с людьми там будет? Сколько, кстати, их по этому объекту?
– На сегодняшний момент их 219 человек, которые предъявляют те или иные требования и включены в состав кредиторов по решению суда. 80 человек включены в реестр граждан, чьи права нарушены при строительстве этого жилого дома. Еще претендуют порядка 100 человек, их дела на рассмотрении в суде. Включат их в состав кредиторов, значит, тоже будем с ними работать. В основном работа ведется конкурсным управляющим, но и его права сейчас ограничены. Советский районный суд приостановил все действия по дальнейшему строительству, по отчуждению имущества, по продаже объекта и компенсации денежных средств кредиторам. На сегодняшний момент любые действия с этим объектом невозможны.
– Ясно, что ничего не ясно.
– Как только суд разрешит, мы дальше будем инициировать либо достройку этого объекта, либо его продажу. Это решение принимаем не мы, а конкурсный управляющий.
– Просто мне рассказали, что по этому дому людям было предложено другое жилье, альтернативное, а они отказались.
– Рассматриваются и такие варианты. Кто-то готов уезжать, кто-то не готов, но сейчас мы ничего сделать не можем в силу ограничений, наложенных судом. Необходимо ждать.
– С 1 июля по всей стране будут действовать новые, более жесткие правила привлечения средств для долевого строительства. Чего вы ждете от этих изменений? Готовы ли липецкие строители работать по новым правилам?
– Те строительные компании, которые планируют привлекать денежные средства граждан, стараются получить разрешение на строительство до 1 июля, тогда они смогут строить объект по старым требованиям закона о долевом строительстве. А что будет дальше? Мы разговаривали со всеми застройщиками Липецка, никто не готов привлекать средства долевого участия по новому закону. Те, кто готов строить объекты недвижимости после 1 июля, должны будут рассчитывать только на свои собственные средства или банковские ресурсы. Это будет проектное финансирование, но не долевое строительство. Так видят развитие ситуации застройщики. Сейчас еще можно получить разрешение на строительство, но с 1 июля ситуация изменится. Застройщики уже думают, как переформатировать свой бизнес. Это вызовет недостаток недвижимости на жилищном рынке, свободных квартир и, как следствие, повлечет рост стоимости жилья.
– Как должно выглядеть это проектное финансирование?
– Чтобы получить кредитные средства, застройщик должен доказать инвестиционную привлекательность проекта, представить бизнес-план, обоснование, подтвердить свои возможности для осуществления строительства объекта, что это действительно выгодный проект. Тогда банк либо дает кредит, либо отказывает.
– Но сейчас-то не дают. Почему завтра должно быть лучше?
– Мы надеемся, что ситуация изменится. Мы видим предпосылки к тому, что банки готовы помогать. В правительстве тоже идет обсуждение, каким образом переформатировать отношение банковской среды к участникам строительного процесса, к застройщикам. У нас на прошлой неделе была встреча с представителями банковской сферы и застройщиками региона. Диалог получился тяжелым, потому что здесь решения не принимаются: банки у нас представлены как филиальная сеть, а руководство у них находится в Москве. И всё же мы ожидаем, что будут сняты введенные ранее ограничения, по которым строительная отрасль признавалась высокорисковой деятельностью. На сегодняшний момент мы видим, что проблема услышана, надеемся, в ближайшем будущем ситуация изменится.
– Летом 2017 года был принят региональный закон о защите прав пострадавших участников долевого строительства. Закон предусматривает серьезные преференции для тех застройщиков, которые будут достраивать проблемные объекты. Расскажите, как это действует на практике.
– Да, в рамках закона Липецкой области «О защите прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов» оказывается помощь за счет средств областного бюджета тем организациям, которые осуществляют завершение строительства проблемных домов при процедуре смены застройщика. Предусматривается предоставление новому инвестору земельного участка государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов, стоимость которого должна быть сопоставима с разницей средств на достройку объекта. Во-вторых, за счет бюджетных средств компенсируются затраты на технологическое присоединение проблемного дома к инженерным сетям, на благоустройство дворовых территорий. Такая процедура сейчас нами ведется по жилым домам «Строй-града».
– Почему иногородние, а не местные застройщики получают преференции на достройку? Из трех «стройградовских» объектов иногородним застройщикам отданы два.
– Мы открыты для всех инвесторов. Мы рассчитываем не только на компании Липецкой области, также мы уважительно относимся и к компаниям, которые пришли нам на помощь из других регионов и готовы участвовать в софинансировании, в достройке проблемных объектов и получать за это какие-то компенсации. Мы здесь не вводим никаких ограничений. Участвуют и компании из нашего региона, некоторые компании пришли из других регионов. Как мы уже говорили, одна компания «ЖБИ2-Инвест» – это Воронеж, другая «Сталь-М» – Тамбов. Сейчас ведется диалог с «Орелстроем» и самарской компанией «Евростройальянс». Но занимаются достройкой и липецкие строители: СУ-11 «Липецкстрой» и Липецкая инвестиционно-строительная компания.
– Судя по тому, что желающих заниматься достройкой проблемных объектов много, процедура эта достаточно выгодна. А вот насколько прозрачен сам механизм компенсации?
– Я бы не сказал, что завершение строительства проблемных домов – это выгодный бизнес. Это затратный процесс, отягченный необходимостью решения проблем пострадавших дольщиков. Каждый регион ищет свои механизмы, привлекательные для компаний, которые будут достраивать проблемные дома. Есть интересный опыт, например, у Краснодарского края. Мы тоже сейчас рассматриваем дополнительные меры поддержки инвесторов, но это влечет дополнительное выделение денежных средств из бюджета. Липецкая область – дотационный регион, поэтому на новые меры государственной поддержки необходимо получить согласие Минфина.
– Сегодня суды Липецкой области захлестнули иски дольщиков к застройщикам. Причем судятся не те, кто не получил жилье, а те, кто уже получил, но с опозданием. Раньше были «автоюристы», потом эту лавочку прикрыли. Теперь многие из них переквалифицировались в «юристов по спорам с застройщиками». Причем деньги уходят из строительства и идут в основном в карманы этих юристов. Только у «Эксстроймаша» за год прошло 160 исков, 80 млн рублей он выплатил. Эти деньги могли бы пойти на достройку. Я так понимаю, по другим застройщикам примерно такая же ситуация.
– Есть такая проблема, но это закон. Я считаю, что правильно делают юридические компании, что занимаются взысканием денежных средств с застройщиков, потому что надо соблюдать условия договора. Ведь наши граждане привлекают кредитные средства, чтобы участвовать в долевом строительстве. Они зачастую вынуждены продать свое жилье, где-то скитаться, снимать жилье или жить у родственников, то есть нести дополнительные затраты, которые должны быть компенсированы со стороны недобропорядочной компании, не исполнившей условия договора. Чтобы не было такой проблемы, наши уважаемые застройщики должны соблюдать условия заключенных договоров. Пока не соблюдают, есть возможность такой кормушки и для тех юристов, которые представляют интересы граждан.
– Какой же процент юристам уходит?
– Не знаю. Мы это не контролируем, это не относится к нашим полномочиям.
– «Абирег» работает по шести регионам Черноземья, но нигде, кроме Липецкой области, нет такого массового уголовного преследования строителей. Правда, никого не сажают, в смысле еще не было приговоров, но вот того же Андрея Шевелева аж два раза пытались посадить, но в итоге все дела закрыли. Николай Орлов («Стройград») ходит под обвинением, Михаил Захаров (СУ-5) без обвинения, но дело тем не менее расследуется, потерпевшими признаны 600 человек. Валерий Клевцов (ЛИК) находится в московском СИЗО. У них на всех вместе взятых тысяч 300 кв. м строится. Не многовато ли?
– Разберутся, я думаю. Судебного же решения не было пока. Я бы сказал, что Липецкая область отличается более жестким контролем по сравнению с другими регионами. Но мы знаем и примеры Краснодарского края и Ростовской области. У них вообще колоссальное количество уголовных дел заведено в отношении строителей. Конечно, там и объемы строительства достаточно большие. И в силу менталитета граждан, привлекающих средства для долевого участия, и в силу дороговизны квадратного метра там больше предпосылок для нарушений закона. Управлением строительства и архитектуры области осуществляются контроль и надзор в области долевого строительства, поэтому количество уголовных дел и количество нарушений у нас минимально. Если бы было какое-то попустительское отношение со стороны власти, число проблемных объектов и уголовных дел было бы больше.
– На сайте управления строительства и архитектуры указано, что вы занимаетесь координацией деятельности Липецкой ипотечной корпорации, компании, в которой 65% принадлежит региональным властям. Насколько финансово устойчива сегодня эта организация? Я так понимаю, что очень остро стоит вопрос по кредитам перед банками. Можно ли сказать, что крупнейший и фактически государственный застройщик Липецкой области находится на грани банкротства?
– Нет, речь о банкротстве не идет. Компания, я считаю, вполне устойчива. На сегодняшний момент ЛИКом принимаются меры по достройке объектов и по исполнению своих обязательств перед участниками долевого строительства. Проблемы я здесь не вижу. Текущие вопросы есть всегда в деятельности любого хозяйствующего субъекта. Такие текущие вопросы есть и у ЛИКа. Если говорить об объеме обязательств ЛИКа по отношению к его активам, они ничтожны на самом деле – менее 1%.
– Какова кредиторская задолженность ЛИКа и сколько из нее просроченной по банковским кредитам?
– Она корректируется ежедневно, это же текущая деятельность. Где-то идут новые поступления, где-то возникают новые долговые обязательства. Налоги надо заплатить, зарплату. На сегодняшний момент можно говорить о задолженности в пределах нескольких десятков миллионов рублей. А если говорить об активах компании, я бы оценил их в несколько миллиардов рублей. Например, ЛИКу принадлежит завод облицовочного кирпича «Тербунский гончар», есть два крупных песчаных карьера, есть земельные участки колоссальной площади, которые оцениваются в миллиарды рублей.
– Слухи о распродаже активов ЛИКа имеют под собой почву?
– Продажа активов ведется, это нормальная деятельность. Но не распродажа, а продажа по рыночной стоимости. Это крупнейшая девелоперская компания региона, она обязана создавать интересные для бизнеса объекты и их продавать.
– Один из земельных участков, который будет выставлен на продажу, находится в микрорайоне «Сырский рудник» и имеет площадь около 800 га.
– Да, мы планируем продать часть активов ЛИКа, в том числе речь идет и об этом активе. Если есть желание что-то приобрести, есть проект гольф-поля – 360 га. Один из интереснейших объектов. Рассматриваем как возможность совместного участия в реализации проекта, так и продажу этого актива с условием обязательства купившей компании реализовать этот проект. Есть много интересных проектов для реализации, все они находятся на обсуждении.
– Какова цель продажи?
– Цель продажи – получить средства для завершения начатых объектов, выполнения обязательств перед участниками долевого строительства, перед третьими лицами, для финансирования реализации новых проектов.
– Ни в одном другом регионе Черноземья нет аналогов Липецкой ипотечной корпорации. Насколько правильно, когда государство, в данном случае областные власти, одновременно устанавливает правила игры на рынке и является его участником?
– Здесь вы не правы. Подобные организации в начале 2000-х были созданы в большинстве регионов страны в целях обеспечения реализации утвержденной тогда правительством концепции развития ипотечного кредитования. В этих же целях правительство учредило федеральное АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое и сейчас существует, но уже под другим названием – со 2 марта 2018 года оно именуется АО «ДОМ.РФ».
Некоторые региональные ипотечные организации впоследствии были преобразованы либо ликвидированы. Например, ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация» прекратило свое существование в 2015 году. Другие же, наоборот, работают и продолжают решать поставленные перед ними задачи по обеспечению доступным жильем жителей регионов. Среди них АО «Липецкая ипотечная корпорация», АО «Белгородская ипотечная корпорация», АО «Курское областное ипотечное агентство», ОАО «Орловская инвестиционная ипотечная корпорация», ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация», ОАО «Ипотечная корпорация Брянской области» и другие.
Создание ЛИКа, как показала жизнь, было полностью правильным и оправданным шагом: реализован колоссальный проект – микрорайон «Университетский». Жилье здесь пользуется огромным спросом у горожан как на первичном рынке, так и на вторичном. В центре города объекты зачастую пользуются меньшим спросом, чем там. Кто построил этот микрорайон? Липецкая ипотечная корпорация. Она разработала проект планировки микрорайона, с привлечением кредитных средств обеспечила его инженерной инфраструктурой, с участием ряда липецких строителей построила современное благоустроенное жилье.
Еще один проект ЛИКа – красивейший микрорайон «Елецкий» на въезде в Липецк, рядом – рекреационная зона, торговые сети. Это правильный шаг – создать флагман, девелоперскую компанию, которая могла бы задавать темп всем остальным строителям. Они подтягиваются за этим флагманом, в то же время этот флагман не дает всей отрасли высоко поднимать цену квадратного метра жилья.
Александр Пирогов
Комментарии